Об установлении кадастровой стоимости земельного участка
Дело № 3-25/2015
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 марта 2015 года г. Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи — Быстровой М.А.,
при секретаре — Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «АБ ОВО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,
УСТАНОВИЛ:
ООО «АБ ОВО» обратилось в суд с заявлением, поименованным исковым, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2012 года. Кадастровая стоимость принадлежащего ему вышеуказанного земельного участка определена в размере – <данные изъяты> рублей.
Считая, что кадастровая стоимость земельного участка определена неправильно, ООО «АБ ОВО» был заключен договор с ООО « Ж.» об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно отчету ООО « Ж.» от 29 августа 2014 года № его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2012 года составила <данные изъяты> рублей, то есть в шесть раз ниже утвержденной кадастровой стоимости.
26 августа 2014 года Общероссийской общественной организацией «М.» к указанному отчету было составлено экспертное заключение №, согласно которому он соответствует требованиям Федерального закона, федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010.
Ссылается на то, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
До настоящего времени ООО «АБ ОВО» вынуждено платить земельный налог в чрезмерно завышенном размере, что нарушает его права в сфере экономической и предпринимательской деятельности, владение земельными участками становится экономически невыгодным.
С целью соблюдения установленного законом досудебного порядка урегулирования спора 05 ноября 2014 года ООО «АБ ОВО» обратилось с заявлениями в комиссию о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости по основаниям установления в отношении вышеназванного земельного участка его рыночной стоимости, решением которой от 21 ноября 2014 года заявление ООО «АБ ОВО» было отклонено.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.
Обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Калининградской области) внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость указанного земельного участка равную их рыночной стоимости, а также возместить расходы по госпошлине в размере <данные изъяты> рублей.
Представитель ООО «АБ ОВО» Сивалова Ж.И. в судебном заседании заявление поддержала по изложенным в нем доводам.
Представитель администрации МО «Черняховское городское поселение» Зубченко М.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь при этом на недостоверное определение рыночной стоимости земельного участка в представленном заявителем отчете. Кроме того, заявила о пропуске трехмесячного срока на обращение в суд с таким заявлением.
Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области Вепрук Я.Е. не возражала по существу заявленных требований. Вместе с тем, полагала, что на них не могут быть возложены расходы по госпошлине, поскольку они являются незаинтересованным лицом, они являются исполнителями, вносят лишь сведения в кадастр.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области, Правительство Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, и положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей ООО «АБ ОВО», администрации МО «Черняховское городское поселение» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «АБО ОВО» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 11 февраля 2013 года № (л.д. 128).
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2012 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой (л.д.129).
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Заявитель, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав заявителя, в том числе путем увеличения налоговой базы по земельному налогу.
Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка.
В обоснование своей позиции ООО «АБ ОВО» представило суду результаты отчета № от 29 августа 2014 года (т.2 л.д.1-250), в соответствии с которым по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.
В целях подтверждения правильности и достоверности данного Отчета заявителем также представлено Экспертное заключение № от 01 сентября 2014 года, подготовленное Общероссийской общественной организацией «М.», из которого следует, что выбор использованных оценщиком подходов к оценке и методов в рамках подходов обоснован; использование (реализация) выбранных методов соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а также принципам, понятиям и определениям, указанным в Федеральных стандартах оценки; выполненные в отчете расчеты, последовательность и способ действия соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки; итоговая величина рыночной стоимости может быть признана достоверной.
Представленные доказательства свидетельствует о том, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого же земельного участка.
ООО «АБ ОВО» 05 ноября 2014 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее — комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной – <данные изъяты> рублей. Решением комиссии № от 21 ноября 2014 года заявление ООО «АБ ОВО» был отклонено (л.д.175).
Таким образом, заявителем соблюден предусмотренный Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Вместе с тем, судом проверялись выводы решения комиссии о нарушении при составлении отчета об оценке пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) в части принципа однозначности, в том числе путем допроса специалиста ООО «Ж.», оценщика 1 категории Т., но не нашли своего подтверждения.
Сама комиссия в решении пришла к выводу о том, что положительное экспертное заключение № от 01 сентября 2014 года соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.
Кроме того, оценка определена лицом, которое обладает необходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности. Экспертиза отчёта оценки так же выполнена компетентными специалистами.
Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в Отчете, а также изложенных в Экспертном заключении по этому Отчету, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что спорный земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2012 года имел другую рыночную стоимость. В том числе, заинтересованными лицами не заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, право собственника земельного участка на установление кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества должно быть реализовано на основании представленных документов, полученных в установленном законом порядке.
Ссылки Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости как основание к отказу в изменении кадастровой стоимости на то, что разница в результатах кадастровой оценки и рыночной стоимости земельного участка более 30% не основаны на какой-либо норме закона.
Утверждения комиссии, в том числе и представителя администрации МО «Черняховское городское поселение» о том, что подбор объектов-аналогов осуществлен оценщиком из разных сегментов рынка являются необоснованными и не соответствуют материалам дела. Согласно Отчету № от 29 августа 2014 года все объекты-аналоги подобраны из одного сегмента рынка: земли населенных пунктов; для производственной деятельности; находятся в собственности; наличие коммуникаций (л.д.80-82, 114-115).
Согласно п. 22 гл. 4 Федерального стандарта оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы у оценке, и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития № 256 от 20.06.2007г., применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
В соответствии с вышеперечисленным анализ местоположения и введение корректировок к ценам продаж на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами аналогами должны быть выполнены при каждой оценке, так как это один из наиболее значимых элементов сравнения для моделирования стоимости оцениваемого объекта. При оценке земельного участка корректировка на местоположение должна быть использована, при применении сравнительного подхода.
Из отчета об оценке видно, что оценщиком применялся сравнительный метод, применение поправки на местоположение мотивировано. В связи с тем, что оцениваемый участок находится в г.Черняховске, а объекты-аналоги в г. Калининграде, г. Балтийске, Гурьевском и Черняховском районах Калининградской области, для данных аналогов была применена поправка, которая определена в таблице. Кроме того, были применены корректировки на коммуникации и площадь, а также на наличие рядом железнодорожных путей, поскольку по остальным ценообразующим факторам земельные участки идентичны. Это касается вида разрешенного использования и транспортной доступности.
Суд полагает, что такие действия оценщика полностью соответствуют действующему законодательству, и опровергают доводы заинтересованного лица о том, что выбранные оценщиком объекты-аналоги являются ненадлежащими.
Ссылка представителя администрации МО «Черняховское городское поселение» на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка вместе с расположенными на нём объектами недвижимого имущества противоречит закону. Кадастровая стоимость земельных участков для целей, установленных ст. 66 Земельного кодекса РФ определяется без учёта зданий и сооружений, находящихся на земельных участках и являющихся самостоятельными объектами кадастровой оценки. Кроме того, выставленные на продажу земельные участки признаются условно свободными, поскольку в противном случае на рынке продаются здания и сооружения, права на земельные участки, для обслуживания которых, переходят покупателям в силу закона. Таким образом, рыночная цена земельных участков как объектов оценки не связана с находящимися на них зданиями и сооружениями.
Доводы представителя администрации МО «Черняховское городское поселение» о пропуске заявителем срока на обращение в суд являются несостоятельными, поскольку к спорным правоотношениям, установленный ст. 256 ГПК РФ трехмесячный срок для обращения в суд, не может быть применен, так как в соответствии с требованием ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость может быть пересмотрена в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд находит доказанным то, что по состоянию на 01 января 2012 гоу рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.
Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года более чем в четыре раза превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы заявителя, являющегося собственником земельного участка, в связи с чем заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению.
Учитывая, что заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является лицом, нарушившим права и законные интересы заявителя, является заинтересованным лицом исключительно в силу законодательно закрепленной за ним функции ведения государственного кадастра недвижимости и с него не могут быть взысканы судебные расходы по делу, в связи с чем в удовлетворении требований в части возмещения с ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» расходов по госпошлине в размере <данные изъяты> рублей — отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление ООО «АБ ОВО» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после его вступления в законную силу.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 02 апреля 2015 года.
Судья Калининградского
областного суда подпись М.А. Быстрова
Бесплатные юридические консультации в Коллегии адвокатов по понедельникам и четвергам с 10 до 11 часов по предварительной записи.
__________________________________________________________________________________________Коллегия адвокатов "ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ЛЕКС"
Вы можете записаться на прием по телефонам:
8 (921) 945-60-54, 8 (812) 310-43-05.
Наш адрес: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д 7 , (вход со двора)
ст. м. Сенная пл./Садовая/Спасская.