Об установлении кадастровой стоимости земельного участка

Дело № 3-25/2015

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2015 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи — Быстровой М.А.,

при секретаре — Корженко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «АБ ОВО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АБ ОВО» обратилось в суд с заявлением, поименованным исковым, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2012 года. Кадастровая стоимость принадлежащего ему вышеуказанного земельного участка определена в размере – <данные изъяты> рублей.

Считая, что кадастровая стоимость земельного участка определена неправильно, ООО «АБ ОВО» был заключен договор с ООО « Ж.» об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету ООО « Ж.» от 29 августа 2014 года № его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2012 года составила <данные изъяты> рублей, то есть в шесть раз ниже утвержденной кадастровой стоимости.

26 августа 2014 года Общероссийской общественной организацией «М.» к указанному отчету было составлено экспертное заключение №, согласно которому он соответствует требованиям Федерального закона, федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010.

Ссылается на то, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

До настоящего времени ООО «АБ ОВО» вынуждено платить земельный налог в чрезмерно завышенном размере, что нарушает его права в сфере экономической и предпринимательской деятельности, владение земельными участками становится экономически невыгодным.

С целью соблюдения установленного законом досудебного порядка урегулирования спора 05 ноября 2014 года ООО «АБ ОВО» обратилось с заявлениями в комиссию о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости по основаниям установления в отношении вышеназванного земельного участка его рыночной стоимости, решением которой от 21 ноября 2014 года заявление ООО «АБ ОВО» было отклонено.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

Обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Калининградской области) внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость указанного земельного участка равную их рыночной стоимости, а также возместить расходы по госпошлине в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель ООО «АБ ОВО» Сивалова Ж.И. в судебном заседании заявление поддержала по изложенным в нем доводам.

Представитель администрации МО «Черняховское городское поселение» Зубченко М.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь при этом на недостоверное определение рыночной стоимости земельного участка в представленном заявителем отчете. Кроме того, заявила о пропуске трехмесячного срока на обращение в суд с таким заявлением.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области Вепрук Я.Е. не возражала по существу заявленных требований. Вместе с тем, полагала, что на них не могут быть возложены расходы по госпошлине, поскольку они являются незаинтересованным лицом, они являются исполнителями, вносят лишь сведения в кадастр.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области, Правительство Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, и положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей ООО «АБ ОВО», администрации МО «Черняховское городское поселение» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «АБО ОВО» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 11 февраля 2013 года № (л.д. 128).

Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2012 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой (л.д.129).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Заявитель, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав заявителя, в том числе путем увеличения налоговой базы по земельному налогу.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка.

В обоснование своей позиции ООО «АБ ОВО» представило суду результаты отчета № от 29 августа 2014 года (т.2 л.д.1-250), в соответствии с которым по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.

В целях подтверждения правильности и достоверности данного Отчета заявителем также представлено Экспертное заключение № от 01 сентября 2014 года, подготовленное Общероссийской общественной организацией «М.», из которого следует, что выбор использованных оценщиком подходов к оценке и методов в рамках подходов обоснован; использование (реализация) выбранных методов соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а также принципам, понятиям и определениям, указанным в Федеральных стандартах оценки; выполненные в отчете расчеты, последовательность и способ действия соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки; итоговая величина рыночной стоимости может быть признана достоверной.

Представленные доказательства свидетельствует о том, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого же земельного участка.

ООО «АБ ОВО» 05 ноября 2014 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее — комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной – <данные изъяты> рублей. Решением комиссии № от 21 ноября 2014 года заявление ООО «АБ ОВО» был отклонено (л.д.175).

Таким образом, заявителем соблюден предусмотренный Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Вместе с тем, судом проверялись выводы решения комиссии о нарушении при составлении отчета об оценке пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) в части принципа однозначности, в том числе путем допроса специалиста ООО «Ж.», оценщика 1 категории Т., но не нашли своего подтверждения.

Сама комиссия в решении пришла к выводу о том, что положительное экспертное заключение № от 01 сентября 2014 года соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

Кроме того, оценка определена лицом, которое обладает не­обходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности. Экспертиза отчёта оценки так же выполнена компетентными специалистами.

Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в Отчете, а также изложенных в Экспертном заключении по этому Отчету, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что спорный земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2012 года имел другую рыночную стоимость. В том числе, заинтересованными лицами не заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка.

Та­ким образом, право собственника земельного участка на установление кадастро­вой стоимости этого объекта недвижимого имущества должно быть реализова­но на основании представленных документов, полученных в установленном за­коном порядке.

Ссылки Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости как основание к отказу в изменении кадастровой стоимости на то, что разница в результатах кадастровой оценки и рыночной стоимости земельного участка более 30% не основаны на какой-либо норме за­кона.

Утверждения комиссии, в том числе и представителя администрации МО «Черняховское городское поселение» о том, что подбор объектов-аналогов осуществлен оценщиком из разных сегментов рынка являются необоснованными и не соответствуют материалам дела. Согласно Отчету № от 29 августа 2014 года все объекты-аналоги подобраны из одного сегмента рынка: земли населенных пунктов; для производственной деятельности; находятся в собственности; наличие коммуникаций (л.д.80-82, 114-115).

Согласно п. 22 гл. 4 Федерального стандарта оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы у оценке, и требования к проведению оценки», утвер­жденного Приказом Минэкономразвития № 256 от 20.06.2007г., применяя срав­нительный подход к оценке, оценщик должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть вы­брано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с фак­торами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соот­ношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосно­вать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура коррек­тирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

В соответствии с вышеперечисленным анализ местоположения и введе­ние корректировок к ценам продаж на различия, которые имеются между оце­ниваемым и сопоставимыми объектами аналогами должны быть выполнены при каждой оценке, так как это один из наиболее значимых элементов сравне­ния для моделирования стоимости оцениваемого объекта. При оценке земель­ного участка корректировка на местоположение должна быть использована, при применении сравнительного подхода.

Из отчета об оценке видно, что оценщиком применялся сравнительный метод, применение поправки на местоположение мотивировано. В связи с тем, что оцениваемый участок находится в г.Черняховске, а объекты-аналоги в г. Калининграде, г. Балтийске, Гурьевском и Черняховском районах Калининград­ской области, для данных аналогов была применена поправка, которая опреде­лена в таблице. Кроме того, были применены корректировки на коммуникации и площадь, а также на наличие рядом железнодорожных путей, поскольку по остальным ценообразующим факторам земельные участки идентичны. Это касается вида разрешенного использования и транспортной доступности.

Суд полагает, что такие действия оценщика полностью соответствуют действую­щему законодательству, и опровергают доводы заинтересованного лица о том, что выбранные оценщиком объекты-аналоги являются ненадлежащими.

Ссылка представителя администрации МО «Черняховское городское поселение» на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка вместе с расположенными на нём объектами недвижимого имущества противоречит закону. Кадастровая стоимость земельных участков для целей, установленных ст. 66 Земельного кодекса РФ определяется без учёта зданий и сооружений, находящихся на земельных участках и являющихся самостоятель­ными объектами кадастровой оценки. Кроме того, выставленные на продажу земельные участки признаются условно свободными, поскольку в противном случае на рынке продаются здания и сооружения, права на земельные участки, для обслуживания которых, переходят покупателям в силу закона. Таким обра­зом, рыночная цена земельных участков как объектов оценки не связана с нахо­дящимися на них зданиями и сооружениями.

Доводы представителя администрации МО «Черняховское городское поселение» о пропуске заявителем срока на обращение в суд являются несостоятельными, поскольку к спорным правоотношениям, установленный ст. 256 ГПК РФ трехмесячный срок для обращения в суд, не может быть применен, так как в соответствии с требованием ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость может быть пересмотрена в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд находит доказанным то, что по состоянию на 01 января 2012 гоу рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года более чем в четыре раза превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы заявителя, являющегося собственником земельного участка, в связи с чем заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Учитывая, что заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является лицом, нарушившим права и законные интересы заявителя, является заинтересованным лицом исключительно в силу законодательно закрепленной за ним функции ведения государственного кадастра недвижимости и с него не могут быть взысканы судебные расходы по делу, в связи с чем в удовлетворении требований в части возмещения с ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» расходов по госпошлине в размере <данные изъяты> рублей — отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО «АБ ОВО» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после его вступления в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 02 апреля 2015 года.

Судья Калининградского

областного суда подпись М.А. Быстрова

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.