Об устранении нарушений жилищного законодательства
| Судья Маренкова А.В. | № 33-1103-2012 |
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
| г. Мурманск | 10 мая 2012 года |
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
| председательствующего | Симакова А.В. |
| судей | Кутовской Н.А. |
| Яцун Е.М. | |
| при секретаре | Невской А.С. |
| прокурора | Циркуленко М.В. |
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Прокурора Ленинского административного округа г. Мурманска, действующего в интересах неопределённого круга лиц к Закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» о признании договора управления многоквартирным домом, противоречащим действующему жилищному законодательству,
по апелляционной жалобе представителя Закрытого акционерного общества «Севжилсервис» на решение Ленинского районного суда города Мурманска от 15 февраля 2012 года, по которому постановлено:
«Исковые требования прокурора Ленинского административного округа города Мурманска в интересах неопределенного круга лиц к закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» об устранении нарушений жилищного законодательства — удовлетворить.
Признать пункт 4.4 из договора управления многоквартирным домом № *** от *** года противоречащим действующему жилищному законодательству в части следующего содержания: «в случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение № *** к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» и обязать закрытое акционерное общество «Севжилсервис» исключить из договора управления многоквартирным домом *** указанную часть пункта 4.4.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Севжилсервис» государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Мурманска в сумме*** рублей.».
Заслушав доклад судьи Симакова А.В., возражения относительно жалобы прокурора Циркуленко М.В. полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Прокурор Ленинского административного округа города Мурманска обратился в суд с иском к ЗАО «Севжилсервис» об устранении нарушений жилищного законодательства. В обоснование заявленных требований указал, что в ходе проведенной прокуратурой округа проверки соблюдения жилищного законодательства управляющей компанией ЗАО «Севжилсервис» установлено, что ЗАО «Севжилсервис» является управляющей организацией по отношению к дому *** на основании договора управления многоквартирным домом от ***, пунктом 4.4 которого предусмотрено, что управляющая организация вправе за *** дней до окончания каждого года действия настоящего Договора представить Собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечней, указанных в приложениях № *** к настоящему Договору, а также смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение № *** к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, договором управления установлена возможность изменения, в том числе и повышения, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома, что противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации. Просил признать п. 4.4 договора управления многоквартирным домом *** противоречащим жилищному законодательству в части, а именно часть пункта следующего содержания: « В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение № 2 *** к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», обязать ЗАО «Севжилсервис» исключить указанную часть пункта 4.4 из договора управления многоквартирным домом ***.
В судебном заседании помощник прокурора Ленинского административного округа города Мурманска Циркуленко М.В. поддержал заявленные прокурором требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил удовлетворить заявленные требования.
Представитель ответчика по доверенности Мареха Д.А. с иском не согласился, полагал, что пункт 4.4 договора управления многоквартирным домом *** не противоречит действующему жилищному законодательству. Кроме того, изменение условий договора в одностороннем порядке недопустимо. Пояснил также, что повышение тарифов на услугу «содержание и ремонт» в указанном многоквартирном доме вызвано объективными обстоятельствами, поскольку расходы на содержание имущества в многоквартирном доме много больше, чем плата за указанную услугу, в связи с чем, не увеличив плату, управляющая организация ухудшает положение самих жильцов в части поддержания жилого фонда в надлежащем техническом состоянии. Помимо этого, жильцы указанного дома уклонились от проведения общего собрания собственников жилья с целью решения вопроса об установлении указанных тарифов, в связи с чем управляющая организация в соответствии с пунктом 4.4 договора управления установила тарифы в одностороннем порядке, что не противоречит нормам жилищного законодательства. Просил в удовлетворении заявленных требований прокурору отказать.
Представитель третьего лица администрации г. Мурманска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений не представил.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решением собственников помещений многоквартирного дома *** ЗАО «Севжилсервис» выбрано в качестве управляющей компании многоквартирного дома. Собственниками помещений утвержден договор управления, который вступил в силу с *** ***года. Согласно пункту 4.2 Договора управления собственниками помещений данного многоквартирного дома также утвержден размер месячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Полагая действия управляющей компании по повышению тарифа по содержанию и ремонту общего имущества дома законными и обоснованными, представитель ответчика, ссылаясь на пункты 3.2.7, 4.4 Договора управления, указывает, что с *** года размер месячной платы за содержание и ремонт жилого помещения был увеличен Процедура, предшествующая изменению стоимости услуг и внесению изменений в текст Приложения 2 (в котором указана новая цена за содержание и текущий ремонт с расшифровкой) и Приложения 3 к договору управления дома *** то есть информирование собственников путем вывешивания соответствующих объявлений в местах общего пользования дома *** не позднее чем за *** дней до внесения предполагаемых изменений, управляющей организацией была полностью соблюдена, о чем *** г. составлены соответствующие акты.
В связи с не проведением в течение месяца собственниками помещений дома общего собрания по вопросу изменения размера платы за содержание и ремонт, данные изменения вступили в силу с *** года.
Считает, что порядок изменения цены за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения не противоречит положениям пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Находит ошибочным вывод суда о том, что договор управления не содержит формулировки методики (порядка) определения (расчета) стоимости и указания на основания, при которых стоимость услуг по ремонту и содержанию жилых помещений может индексироваться.
Поскольку действующее законодательство не содержит норм, устанавливающих методику изменения размера оплаты услуг по содержанию и ремонту, считает, что порядок изменения размера оплаты за содержание и ремонт, изложенный в договоре управления, и является методикой (порядком) определения (расчета) стоимости и указания на основания, при которых стоимость может индексироваться.
Обращает внимание, что изменение цены было обусловлено объективными независящими от управляющей организации причинами (увеличением страховых взносов, повышением цен на услуги подрядными организациями и иными контрагентами). Правомерность действий ЗАО «Севжилсервис», связанных с изменением платы за содержание и текущий ремонт подтверждено Министерством регионального развития Российской Федерации, которое является единственным государственным органом власти, имеющим правомочие давать разъяснения о применении Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Минрегион РФ письмом № 6174-АД/14 от 06.03.2009 года разъяснил, что при наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.
Утверждение суда о том, что повышение тарифов со стороны подрядных организаций не является безусловным основанием для повышения стоимости услуги по содержанию и ремонту жилых помещений многоквартирного дома, поскольку ЗАО «Севжилсервис», не лишено возможности осуществлять поиск иных исполнителей работ и поставщиков, на более выгодных условиях, сокращать издержки и управленческие расходы, оптимизировать управление и производственные процессы, находит ошибочными необоснованным, поскольку большинство из обслуживающих организаций, с которыми у Общества заключены договоры на оказание услуг являются монополистами на рынке услуг по содержанию многоквартирных домов.
Также находит необоснованным, противоречащим положениям Гражданского кодекса РФ, утверждение суда о том, что управляющая организация не была лишена права отказаться от выполнения принятых на себя обязательств по договору управления, в связи с невозможностью их исполнить по обстоятельствам, не зависящим от нее.
Ссылаясь на положения статьи 45 Жилищного кодекса РФ, указывает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса.
Поскольку общее собрание собственников проведено не было, ЗАО «Севжилсервис» в строгом соответствии с действующим законодательством, разъяснениями Минрегиона РФ и Договором управления изменило размер платы за содержание и ремонт.
С учетом изложенного, считает, что ЗАО «Севжилсервис» правомерно изменило размер платы за содержание и ремонт.
В апелляционной жалобе представитель ответчика, ссылаясь на часть 1 статьи 45 гражданского процессуального кодекса РФ, указывает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.
Вместе с тем, в заявлении прокурора не содержится доказательств невозможности предъявления иска гражданами, на основании заявлений которых предъявлен иск прокурора; не указано конкретно, в чем заключается нарушение интересов неограниченного круга лиц; не указано какое право неограниченного круга лиц нарушено; не указан закон, предусматривающий такой способ защиты.
Считает, что полномочий на предъявление в суд данного заявления в порядке статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ, у прокурора не имелось.
В возражениях на кассационную жалобу прокурор Ленинского административного округа города Мурманска просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: представитель ответчика ЗАО «Сежилсервис», представитель третьего лица – Администрации города Мурманска, извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии со статьей 327 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Суд правильно и в необходимом объеме установил юридически значимые обстоятельства, к возникшим правоотношениям должным образом применил нормы материального права.
В соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц.
Установив, что заявленные требования поданы прокурором в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц — жильцов многоквартирного дома № 26/1 по ул. Аскольдовцев в г. Мурманске, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявление подано прокурором в рамках полномочий, предоставленных ему федеральным законом, для предупреждения причинения вреда.
При этом суд правильно указал, что заявление прокурора направлено не только на устранение нарушений закона, но также и на защиту имущества граждан в связи с не соблюдением норм жилищного законодательства. Поскольку круг таких лиц точно определен быть не может, следовательно, прокурор Ленинского округа г. Мурманска правомерно обратился с данным иском.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме № *** в городе Мурманске в качестве управляющей организации утверждено ОАО «Севжилсервис» (в настоящее время ЗАО «Севжилсервис») и утвержден договор управления многоквартирным домом, который в соответствии с пунктом 3.1.1 договора вступил в силу с ***года (л.д. 16-20).
Судом установлено, что с *** года на основании п. 4.4 договора управления от *** года размер месячной платы за содержание и ремонт указанного жилого дома был увеличен управляющей организацией ЗАО «Севжилсервис» в одностороннем порядке без проведения общего собрания собственников помещений.
Разрешая требования прокурора о признания части пункта 4.4 договора управления противоречащим действующему жилищному законодательству, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
В силу части 1 статьи 39 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.
Исходя из части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Вместе с тем, пунктом 4.4 договора управления установлено, что управляющая организация вправе за *** дней до окончания каждого года действия настоящего Договора представить Собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечней, указанных в приложениях №*** к настоящему Договору, а также смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение *** к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Тщательно проанализировав положения пункта 4.4 договора управления, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данным пунктом договора управления установлена возможность изменения, в том числе и повышения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Ссылка представителя ответчика на письма Министерства регионального развития Российской Федерации № 6174-АД/14 от 06 марта 2009 года и №22440-АД/14 от 17 июля 2009 года, правильно не принята судом во внимание, поскольку анализ вышеприведенных норм материального права, позволяет сделать вывод о том, что в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) закрепил только принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Процедура изменения спорной платы жестко регламентирована нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства и имеют своей направленностью, прежде всего, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей компанией.
Жилищный кодекс Российской Федерации и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в этой части по одностороннему и самостоятельному изменению управляющей организацией спорной платы, а производить в соответствии с решением собственников помещений.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что пункт 4.4 договора управления многоквартирным домом №*** *** в городе Мурманске от *** года в оспариваемой прокурором части противоречит нормам Жилищного законодательства, в связи с чем, обоснованно признал требования прокурора законными и удовлетворил их.
Оценивая доводы ответчика о том, что подрядчики ЗАО «Севжилсервис» повысили цены на оказываемые услуги, суд правильно указал, что данное обстоятельство не является безусловным основанием для повышения стоимости услуги по содержанию и ремонту жилых помещений многоквартирного дома, поскольку ЗАО «Севжилсервис», не лишено возможности осуществлять поиск иных исполнителей работ и поставщиков, на более выгодных условиях, сокращать издержки и управленческие расходы, оптимизировать управление и производственные процессы.
Мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, подробно изложены в решении суда, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона и ответчиком не опровергнуты. Оснований считать их неправильными, судебная коллегия не усматривает.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд полно исследовал обстоятельства дела, которым дал надлежащую правовую оценку и постановил правильное по существу решение, доводы жалобы не содержат ссылку на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда,
определила:
решение Ленинского районного суда города Мурманска от 15 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Закрытого акционерного общества «Севжилсервис» – без удовлетворения.
председательствующий:
судьи:
Бесплатные юридические консультации в Коллегии адвокатов по понедельникам и четвергам с 10 до 11 часов по предварительной записи.
__________________________________________________________________________________________Коллегия адвокатов "ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ЛЕКС"
Вы можете записаться на прием по телефонам:
8 (921) 945-60-54, 8 (812) 310-43-05.
Наш адрес: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д 7 , (вход со двора)
ст. м. Сенная пл./Садовая/Спасская.