О возмещении убытков, причиненных сносом жилого помещения
| Судья Ковтунович М.Л. | № 33-2510 |
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
| г. Мурманск | 14 сентября 2011 года |
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
| председательствующего | Прокопенко Н.Б. |
| судей | Синицы А.П. |
| Самойленко В.Г. | |
| при секретаре | Благополучной Е.В. |
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Соломатиной Г.В. к администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области о возмещении убытков, причиненных сносом жилого помещения, взыскании расходов по оплате услуг оценщика, юридических услуг, взыскании денежной компенсации морального вреда,
по кассационной жалобе Соломатиной Г.В. на решение Кольского районного суда Мурманской области от 27 июня 2011 года, по которому постановлено:
«Исковое заявление Соломатиной Г.В. удовлетворить частично.
Взыскать с администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области в пользу Соломатиной Г.В. в счет возмещения убытков, причиненных сносом жилого помещения *** рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме *** рублей, расходы по уплате стоимости проведения экспертизы *** рубля, государственной пошлины в сумме *** рублей *** копеек, а всего взыскать *** рублей *** копейки.
В остальной части в удовлетворении и исковых требований — отказать».
Заслушав доклад судьи Синицы А.П., объяснения представителя Соломатиной Г.В. – Копликова И.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Соломатина Г.В. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области о возмещении убытков, причиненных сносом жилого помещения.
В обоснование иска истица указала, что она является собственником квартиры … дома … по улице … в поселке … … района Мурманской области. В 2007 году администрацией муниципального образования городское поселение Мурмаши указанный жилой дом был признан аварийным и снесен в 2008 году.
Ссылаясь на положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ, указывает, что снос, принадлежащей ей квартиры был произведен с нарушением действующего жилищного законодательства.
В качестве возмещения за принадлежащую ей квартиру ответчик предложил ей выкупную цену в размере *** рублей. Полагая данную цену несоразмерно низкой, она обратилась к независимому оценщику для определения стоимости жилого помещения. Согласно отчету оценщика, рыночная стоимость снесенного жилого помещения составила *** рублей.
Также истица указала, что действиями ответчика ей был причинен моральный вред, поскольку принудительное отчуждение имущества для государственных нужд предусмотрено только при условии предварительного и равноценного возмещения, направленного на обеспечение прав и законных интересов собственника этого имущества.
Просила взыскать с администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области в счет возмещения убытков, причиненных сносом принадлежащей ей квартиры *** рублей, понесенные расходы по оплате услуг оценщика в сумме *** рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме *** рублей, а также денежную компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.
Соломатина Г.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя Копликова И.А.
В судебном заседании представитель истицы – Копликов И.А. исковые требования уточнил, просил взыскать убытки, причиненные сносом квартиры в сумме*** рублей, расходы по оплате составления заключения о стоимости снесенной квартиры в сумме *** рублей и *** рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей и компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.
Представитель администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области — Ляшко Д.З. исковые требования признала частично, полагала возможным взыскать убытки, причиненные сносом квартиры в сумме *** рублей.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе истица, указывая на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
Не соглашаясь с оспариваемым решением, указывает, что суд необоснованно отклонил, представленный ею отчет о рыночной стоимости квартиры и заключение эксперта ***, составленное на основании определения суда, согласно которому рыночная стоимость снесенного жилого помещения на _ _ 2007 года составляла *** рублей.
Ссылаясь на положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, указывает, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Полагает, что судом не принято во внимание разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которого муниципальные власти могут снести дом, признанный аварийным, только в том случае, если они согласовали с собственником жилого помещения, выкупную цену квартиры и возместили бы собственнику все понесенные расходы.
Не соглашаясь с суммой убытков, определенной судом, указывает, что взысканная сумма является явно несоразмерной стоимости принадлежащего ей жилого помещения. Обращает внимание, что спорная квартира приобреталась ею в 1998 году за *** долларов США, тогда как суд определил сумму убытков в размере *** рублей.
Полагает, что отчет эксперта *** является наиболее достоверным, соответствует действительности и отражает цены аналогичных объектов недвижимости на _ _ 2007 года.
В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились Копликова И.А., представитель администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка, в силу статьи 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно положениям ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определен статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу указанной статьи жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством (ч. 2).
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3).
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6).
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (ч. 7)
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи (ч. 10).
Из материалов дела видно, что на основании договора купли-продажи от _ _ 1998 года, зарегистрированным в ГУПТИ Мурманской области, Соломатина Г.В. является собственником однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: пос. …, улица …, дом …, квартира ….
Согласно справки, представленной МУ ЖКП п. Мурмаши от _ _ 2011 года, в указанной квартире, начиная с _ _ 1998 года по _ _ 2005 год проживали и были зарегистрированы: Т. (дочь истицы), С., _ _ г.р., и Т., _ _ г.р., которые в настоящее время проживают и зарегистрированы по месту жительства истицы /л.д.***/.
Техническим заключением, составленным специалистами ЗАО «***» по результатам технического обследования указанного жилого дома _ _ 2005 года, установлено, что здание дома находится в аварийном состоянии, в связи с чем, жильцы дома подлежат выселению до принятия решения о дальнейшей его эксплуатации /л.д. ***/.
Актом технической комиссии № * от _ _ 2005г. жилой дом № … по улице … был отнесен к жилым помещениям непригодным для проживания /л.д. ***оборот/.
Постановлением администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области от _ _ 2006 года № *жилой дом № …, расположенный по адресу: п. …, ул. … в связи с его аварийным состоянием признан непригодным для проживания и подлежащим сносу /л.д. ***/.
Решением Совета депутатов муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области от _ _ 2007г. № *указанный жилой дом списан /л.д. ***/.
Постановлением администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области от _ _ 2007 года № *жилой дом № * по улице … в п. … также был списан, отделу муниципального имущества администрации было поручено снять этот дом с баланса и исключить его из реестра муниципальной собственности.
Как установил суд первой инстанции письмом главы администрации МО Мурмаши от _ _ 2007 года № * в связи с расселением дома №… по улице …, Соломатиной Г.В., в обмен на жилье, подлежащее сносу, была предложена благоустроенная однокомнатная квартира в пос. … по улице … дом … кв. …, от которой Соломатина Г.В. отказалась. Кроме того, письмом от _ _ 2008 года истица отказалась от получения выкупной цены, определенной на основании отчета ООО «***» № * в размере *** рублей, просила изыскать возможность предоставления ей равноценного жилого помещения в поселке …, за исключением улиц … и …. В предоставлении другого жилого помещения ей было отказано.
В 2008 году дом № … по улице … в поселке … был снесен.
В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (т.е. межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, применяются нормы ч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.
Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции, определению выкупной цены жилого помещения по соглашению сторон.
Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также с учетом приведенных норм права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что снос квартиры Соломатиной Г.В. был произведен с нарушением положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, правомерно признал требования истицы о взыскании денежной компенсации в связи со сносом жилого дома законными и обоснованными.
Частично удовлетворяя требования истицы, суд сославшись на представленный ответчиком отчет № * от _ _ 2007 года, ООО «***» пришел к выводу, что Соломатина Г.В., как собственник снесенного жилого помещения, имеет право на компенсацию в сумме *** рублей.
При этом суд указал, что отчет № * от _ _ 2007 года, составленный экспертом ООО «***», наиболее объективно отражает рыночную стоимость спорной квартиры, и при ее оценке специалистами было учтено техническое состояние дома и квартиры, препятствующие возможности дальнейшего их использования в качестве жилого помещения, наличие решения компетентного органа о необходимости сноса этого жилого помещения за счет средств собственника.
Суд полагал, что поскольку на рынке отсутствуют предложения по продаже аварийных и подлежащих сносу квартир, оценщиками ООО «***» был избран наиболее правильный метод оценки.
Отвергая представленный истицей отчет № * от _ _ 2010 года о рыночной стоимости квартиры № … дома № … по улице … в п. …, а также заключение эксперта № * от _ _ .2011 года, согласно которым рыночная стоимость указанного жилого помещения составляла *** рублей и *** рублей (соответственно), суд исходил из того, что данные отчет и заключение отражают среднерыночную стоимость однокомнатной квартиры, в домах, расположенных в поселке *** и не подлежащих сносу. Поскольку экспертами за аналог взяты квартиры, расположенные в домах с хорошим техническим состоянием, пригодных к эксплуатации, то данные доказательства, по мнению суда, являются не полными и противоречат обстоятельствам дела.
Между тем, частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается именно рыночная стоимость жилого помещения.
Исходя из смысла данной нормы права, определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в строгом соответствии с конституционным принципом о равноценности такого возмещения, тогда как равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволит ему приобрести имущество, аналогичное по своим качествам тому, которое он теряет в результате принудительного отчуждения. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.
Определенная судом сумма возмещения — *** рублей не позволяет истице реализовать такую возможность.
Кроме того, судом не учтено, что на момент составления отчета № * от _ _ 2007 года, экспертом ООО «***» жилой дом №… по улице … в п….постановлением администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области от _ _ 2007 года № *был списан, а отделу муниципального имущества администрации было поручено снять этот дом с баланса и исключить его из реестра муниципальной собственности.
То есть сам дом и находящаяся в нем квартира не могли уже представлять какого-либо интереса для рынка и определение ее рыночной стоимости избранным экспертом затратным методом не представляется обоснованным.
В пользу данного суждения, по мнению судебной коллегии, свидетельствует и то, что механизм обеспечения жилищных прав собственника в случае изъятия его жилого помещения определен статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, где в качестве обязательного условия предусмотрено соблюдение предварительной процедуры. При этом предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон, равно как и выкупная цена жилого помещения определяется соглашением сторон, что предусматривает наличие помещения, которое подлежит оценке.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что стоимость квартиры истицы, определенная экспертом ООО «***» в размере *** рублей не соответствует фактической рыночной стоимости жилого помещения для цели его выкупа.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).
Из материалов дела видно, что определением суда от _ _ 2011 года по данному гражданскому делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой было поручено эксперту ИП ***, предупрежденному об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, имеющему высшее техническое образование, высшее экономическое образование, прошедшего переподготовку по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», члена некоммерческого партнерства «***», стаж работы которого в оценочной деятельности составляет _ _ лет.
Согласно заключению данного эксперта № * от _ _ 2011 года, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: п…. … района Мурманской области, улица …, дом …, квартира … по состоянию на _ _ 2007 года составляла *** рублей. Данное заключение выполнен экспертом на основании анализа рынка недвижимости поселка …, расчет рыночной стоимости квартиры проводился сравнительным методом, с учетом места расположения объекта недвижимости.
Оснований не согласиться с данным заключением у судебной коллегии не имеется.
Ссылка суда первой инстанции на то, что заключение эксперта № * от _ _ 2011 года не отвечает требованиям п. 4 ч. 4 ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку в заключении отсутствуют точное описание объекта оценки, его балансовая стоимость, в отчете не указаны технические и эксплуатационные данные квартиры, необходимые для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, не основательна.
Заключение эксперта № * от _ _ 2011 года соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и произведено на основании материалов гражданского дела № *, где имеются ранее выполненные отчеты об оценке квартиры истицы, а так же все документы о состоянии объекта недвижимости.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым изменить постановленное судом решение и определить размер денежной компенсации в связи со сносом жилого помещения, исходя из заключения эксперта № * от _ _ 2011 года, согласно которому рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: п. … … района Мурманской области, улица …, дом …, квартира … по состоянию на _ _ 2007 года составляла *** рублей.
Кроме того, с учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ и статьи 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истицы расходы по госпошлине и расходы по оплате услуг по проведению оценки жилого помещения пропорционально удовлетворенным требованиям.
В возврат понесенных расходов по госпошлине подлежит взысканию *** рублей, в качестве расходов по оплате услуг по проведению оценки жилого помещения подлежит взысканию *** рублей.
Мотивы, по которым суд отказал во взыскании компенсации морального вреда и определил размер расходов по оплате услуг представителя изложены в решении суда и судебная коллегия с ними соглашается.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит изменению в части размера денежной компенсации, подлежащей взысканию с ответчика, а также судебных расходов, понесенных истицей при рассмотрении гражданского дела.
Согласно подп. л) п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставления другого конкретного жилого помещения, взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
Решение Кольского районного суда Мурманской области от 27 июня 2011 года изменить.
Взыскать с администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области в пользу Соломатиной Г.В. в счет компенсации в связи со сносом жилого помещения *** рублей, расходы по уплате стоимости проведения экспертизы *** рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** рублей, а всего взыскать *** рублей.
Прекратить право собственности Соломатиной Г.В. на квартиру № … дома №… по улице … п…. … района Мурманской области.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
председательствующий:
судьи:
Бесплатные юридические консультации в Коллегии адвокатов по понедельникам и четвергам с 10 до 11 часов по предварительной записи.
__________________________________________________________________________________________Коллегия адвокатов "ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ЛЕКС"
Вы можете записаться на прием по телефонам:
8 (921) 945-60-54, 8 (812) 310-43-05.
Наш адрес: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д 7 , (вход со двора)
ст. м. Сенная пл./Садовая/Спасская.