О признании преимущественного права покупки
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе судьи Медведкиной В.А.,
при секретаре Авдеевой О.М.,
с участием адвокатов Остромухова Л.Б. и Фоминой Л.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ландо Ирины Владимировны к Новожилову Антону Владимировичу, Умниковой Евгении Валерьевне, Никитиной Марии Петровне о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности, обязании внести в Единый государственный реестр прав имя собственника доли квартиры,
установил:
Ландо И.В. обратилась в суд с иском, в котором указала, что она является собственником 1/2 доли квартиры Х, расположенной по адресу: ХХХХХХХХХ, приобретенной в период брака с Новожиловым А.В. На адрес спорной квартиры, где она постоянно проживает с двумя несовершеннолетними детьми, пришло письмо, отправленное ХХ.ХХ.ХХХХ года, в котором собственник второй доли квартиры Новожилов А.В. извещал ее о намерении продать принадлежащую ему долю квартиры за 800000 рублей. В нем же ответчик сообщил адрес для почтовых отправлений -ХХХХХХХХХ. ХХ.ХХ.ХХХХ года истицей у нотариуса Сазоновой М.И. было оформлено и отослано согласие на приобретение у ответчика 1/2 доли спорной квартиры за указанную им сумму, однако до настоящего времени никаких сообщений о времени месте заключения сделки купли-продажи от ответчика не поступало. Несмотря на отосланное согласие ХХ.ХХ.ХХХХ года ответчик произвел отчуждение своей доли в спорной квартире третьим лицам — Умниковой Е.В. и Никитиной М.П.. ХХ.ХХ.ХХХХ года произведена регистрация перехода права собственности. Поскольку она не получала извещения о предстоящей продаже принадлежащих Новожилову А.В. 1/2 долей квартиры, истица полагает, что совершенной сделкой было нарушено ее преимущественное право покупки, просила признать за ней преимущественное право покупки, перевести на нее права и обязанности покупателя 1/2 доли квартиры 3 дома 2 по улице Гаврской Санкт-Петербурга, обязав ФРС Санкт-Петербурга и Ленинградской области внести в ЕГРП имя собственника Ландо И.В. вместо Никитиной М.П. и Умниковой Е.В. Истица Ландо И.В. в суд явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивала. Истица пояснила, что не получала извещений Новожилова А.В. о продаже принадлежащей ему доли квартиры, направленные через нотариуса Сазоновой М.И., хотя и проживала в тот период времени по адресу: ХХХХХХХХ. Ответчик Новожилов А.В. и его представитель Остромухов Лев Борисович, действующий на основании ордера и доверенности от ХХ ххх 2009 года, в суд явились, ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что договор купли-продажи соответствует требованиям закона, истице в установленном порядке предлагалось купить принадлежащую ему долю квартиры, но последняя на предложение не отреагировала. Указал, что он уведомлял Ландо И.В.. в письменной форме с указанием продажной цены через нотариуса Сазонову М.И. о намерении продать принадлежащую ему долю спорной квартиры. Уведомление было получено Ландо И.В. ХХ.ХХ.ХХХХ года, что подтверждается ее заявлением. Однако, в течение месяца после получения уведомления Ландо И.В. свое право преимущественной покупки не реализовала, уклоняясь от получения извещений о дате заключения договора., будучи предупрежденной о намерении продать долю в квартире через нотариуса, представителя ответчика К.Р.А., а также через Умникову Е.В. и Никитину М.П.. Ответчица Никитина М.П. в суд не явилась, доверила представлять свои интересы представителю. Представитель Никитиной М.П., Никитин Сергей Владимирович, действующий на основании доверенности от ХХ ххххххх 2010 года, в суд явился, против удовлетворения заявленных требования возражал, ссылаясь на соответствие договора купли-продажи положениям действующего законодательства. Представил письменные возражения на иск л.д. 57-59) Ответчица Умникова Е.В. в суд явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что нуждается в данной жилой площади, приобретенной в установленном законом порядке. 3-е лицо — нотариус Сазонова М.И. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила письменные пояснения по иску, просила рассмотреть дело в свое отсутствие л.д. 73-75). Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав показания свидетелей У.О.В. и Х.Е.С., исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующему. В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в праве собственности в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. В ходе судебного разбирательства установлено, что Ландо И.В. является собственником 1/2 доли квартиры 3, расположенной по адресу: ХХХХХХХХ. Новожилов А.В. являлся собственником 1/2 доли указанной квартиры (8-11, 12, 95). ХХ.ХХ.ХХХХ года нотариусом Сазоновой М.И. было удостоверено уведомление от имени Новожилова А.В. на имя Ландо И.В. о предстоящей продаже принадлежащей ему на праве собственности 1/2 доли за денежную сумму в размере 2500000 рублей. Уведомление было отправлено по почте заказным письмом с уведомлением на адрес фактического проживания Ландо П.В.: ХХХХХХХХ л.д. 77). ХХ хххххх 2008 года поступило заявление от Ландо И.В. в простой письменной форме о том, что она считает предложенную цену завышенной, намерена определить посредством оценщиков реальную стоимость вышеуказанной доли квартиры и в случае подтверждения реальной цены предполагает дать согласие на покупку доли л.д. 78). ХХ ххххххх 2009 года было удостоверено повторное уведомление от имени Новожилова А.В. на имя Ландо И.В. о предстоящей продаже вышеуказанной доли квартиры за денежную сумму в размере 800000 рублей. Уведомление было удостоверено в двух экземплярах, один из которых был отправлен по почте на адрес: ХХХХХХХХХХ, заказным письмом с уведомлением, а второй был выдан Новожилову А.В. для вручения Ландо И.В. курьерской службой. Экземпляр, переданный по почте, не был вручен адресату, и заказное письмо было возвращено в нотариальную контору в связи с истечением срока хранения л.д. 79, 80). ХХ ххххххх 2009 года Ландо И.В. лично явилась в нотариальную контору по адресу: ХХХХХХХХХХ, и сообщила о получении ХХ ххххх 2009 года через курьерскую службу уведомления о продаже. От ее имени было удостоверено уведомление на имя Новожилова А.В. о намерении приобрести вышеуказанную долю квартиры за 800 000 рублей с просьбой известить ее о дате и времени заключения договора купли-продажи и явиться к назначенному времени с необходимыми для отчуждения документами л.д. 81). ХХ ххххххх 2009 года Новожилов А.В. лично явился в нотариальную контору по адресу: ХХХХХХХХХ, где был извещен о намерении Ландо И.В. приобрести вышеуказанную долю квартиры за предложенную им цену. От имени Новожилова А.В. было удостоверено уведомление на имя Ландо И.В. о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи на ХХ хххххх 2009 года к 11.00 с просьбой явиться в нотариальную контору по адресу: ХХХХХХХХХХ, с денежной суммой, включающей в себя покупную цену приобретаемой доли квартиры и госпошлину за нотариальное удостоверение договора и пакета документов для регистрации сделки в размере 9500-10500 рублей, либо подтвердить документально наличие вышеуказанной денежной суммы л.д. 83). Уведомление было отправлено по почте на адрес: ХХХХХХХХХ, заказным письмом с уведомлением. Письмо не было вручено адресату и поступило в нотариальную контору в связи с истечением срока хранения. ХХ ххххххххх 2009 года к 11.00 в нотариальную контору по адресу: ХХХХХХХХХХХ, явился представитель Новожилова А.В. — К.Р.А., действующий по доверенности, представивший документы, необходимые для отчуждения доли квартиры и обладающий необходимыми полномочиями для заключения договора купли-продажи л.д. 85). В своем письменном отзыве на иск нотариус Сазонова М.И. указала, что в ее присутствии К,Р.А. позвонил Ландо И.В., которая отказалась разговаривать на тему заключения договора купли-продажи, сообщив, что по этому вопросу необходимо разговаривать с ее адвокатом и дала контактный телефон. К.Р.А. позвонил по полученному телефону, разговаривал с адвокатом в присутствии нотариуса и из разговора можно было сделать вывод, что Ландо И.В. в этот день сделку совершать не собирается и ее право преимущественной покупки сохраняется до ХХ хххххх 2009 года (до истечения месяца со дня получения ею уведомления о продаже). Ландо И.В. также подтвердила указанные обстоятельства. От имени К.Р.А., действующего по доверенности от имени Новожилова А.В., было удостоверено повторное уведомление Ландо И.В. о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи на ХХ ххххх 2009 года к 12.00 с денежной суммой, включающей в себя покупную цену приобретаемой доли квартиры и госпошлину за нотариальное удостоверение договора и пакета документов для регистрации сделки в размере 9500-10500 рублей. Уведомление было отправлено по почте на адрес: ХХХХХХХХХХХ, заказным письмом с уведомлением. Письмо не было вручено адресату и поступило в нотариальную контору в связи с истечением срока хранения. ХХ ххххххх 2009 года к 12.00 в нотариальную контору по адресу: ХХХХХХХХХХХХ, явился К.Р.А., действующий по доверенности от имени Новожилова А.В., для заключения договора купли-продажи. Ландо И.В. на сделку не явилась. ХХ хххххххх 2009 года К.Р.А. явился в нотариальную контору и сообщил, что Новожилов А.В. нашел покупателей за объявленную им цену и намерен продать им свою долю квартиры. Как пояснили Умникова Е.В. и представитель Никитиной М.П., Никитин С.В. накануне оформления договора купли-продажи они пришли к Ландо И.В. и поставили ее в известность о предстоящей сделке. Ландо И.В. данные обстоятельства не отрицала. ХХ ххххх 2009 года нотариусом Сазоновой М.И. был удостоверен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ХХХХХХХХХХХХ, от имени Новожилова А.В. на имя Умниковой Е.В., Никитиной М.П.. Как указала нотариус, ХХ ххххх 2009 года Ландо И.В. явилась в нотариальную контору, чтобы получить копии из переписки с Новожиловым А.В. Из разговора с ней стало известно, что она намерена оспаривать сделку в суде, между тем, с заявлением в регистрирующую службу Ландо И.В. не обратилась, не смотря на то, что регистрация сделки была приостановлена в адрес Ландо И.В. было направлено сообщение о необходимости предоставления в Выборгский отдел (Санкт-Петербург) Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному выше адресу, покупателем по которому является Ландо И.В. Данное сообщение Ландо И.В. также получено не было и по истечении установленного срока, переход права собственности по договору купли-продажи был зарегистрирован. Поскольку из представленных документов следует, что Новожилов А.В., как собственник доли спорной квартиры, известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, указал цену и другие условия, на которых продает ее, Ландо И.В. в течение срока, установленного статьей 250 Гражданского кодекса РФ, не приобрела вышеуказанную долю квартиры, по мнению суда Новожилов А.В. вправе был продать свою долю Умниковой Е.В. и Никитиной М.П. Утверждение истца о том, что устных и письменных уведомлений Новожилова А.В. о дате и месте совершения сделки купли-продажи через нотариуса и представителя ответчика К.Р.А. она не получала, в связи с чем Новожилов А.В. не имел права отчуждать принадлежащее ему имущество, не может быть принято судом во внимание, поскольку по смыслу статьи 250 ГК РФ на продавца возложена обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, по надлежащему адресу, что и было сделано Новожиловым А.В. через нотариуса Сазонову М.И. по адресу фактического проживания Ландо И.В. Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по известному ему месту жительства сособственника. В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил статьи 250 ГК РФ. Суд полагает, что злоупотребление истицей своим правом преимущественной покупки и неполучение ею уведомления нотариуса по адресу, который был известен ответчику, и указан истицей в ходе судебного разбирательства как место своего постоянного проживания, не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку нарушает принцип равенства всех участников гражданских правоотношений перед законом и право частной собственности, признанное и защищаемое Конституцией РФ. Из пояснений истицы и ответчиков, данных в судебном заседании, усматривается, что Ландо И.В. знала о намерении Новожилова А.В. распорядиться принадлежащей ему долей. Вместе с тем, получив уведомление о продаже доли Новожилова А.В. через нотариуса Сазонову М.И. ХХ.ХХ.2009 года, что подтверждается ее заявлением, истица в течение месяца после получения уведомления уклонялась от получения корреспонденции, и в указанный законом срок ни к нотариусу, ни к Новожилову А.В. не обратилась. При этом суд принимает во внимание неоднократное обращение Ландо И.В. в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области за получением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ХХ.ХХ.2010 и ХХ.ХХ.2009 года, что подтверждает ее осведомленность о предстоящей сделке, а также пояснения истицы о том, что ответчицы ставили ее в известность о приобретении доли Новожилова А.В. в случае незаключения ею договора купли-продажи в течении месяца со дня получения уведомления. Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Истицей суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ее преимущественное право покупки было нарушено. Таким образом, суд, оценив собранные доказательства по правилам, предусмотренным статьей 67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что требования, заявленные истицей, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. На основании изложенного, руководствуясь статьей 246, 250 Гражданского кодекса РФ, статьями 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Ландо Ирины Владимировны к Новожилову Антону Владимировичу, Умниковой Евгении Валерьевне, Никитиной Марии Петровне о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности, обязании внести в Единый государственный реестр прав имя собственника доли квартиры отказать.Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
Бесплатные юридические консультации в Коллегии адвокатов по понедельникам и четвергам с 10 до 11 часов по предварительной записи.
__________________________________________________________________________________________Коллегия адвокатов "ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ЛЕКС"
Вы можете записаться на прием по телефонам:
8 (921) 945-60-54, 8 (812) 310-43-05.
Наш адрес: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д 7 , (вход со двора)
ст. м. Сенная пл./Садовая/Спасская.