Кредитование загородной элитной недвижимости считают перспективным направлением почти все
участники рынка. Впрочем банки не спешат развивать ипотечные программы в данном сегменте.

Выход на загородный рынок осложнен правовыми проблемами с землей, а также трудностями
оценки ликвидности объектов. На заседании круглого стола «Проблемы, а также перспективы развития ипотечного кредитования на рынке загородной элитной недвижимости, а также коттеджного строительства» представители бизнес-сообщества обсудили вопросы взаимодействия застройщиков, риэлтеров, банкиров,
оценщиков, а также страховщиков для привлечения кредитных ресурсов на загородный рынок жилья. Мероприятие открывает серию круглых столов под общим названием «Ипотека в Питере, а также Ленинградской области», организованную в рамках подготовки II Петербургского ипотечного форума. Представители власти, самых крупных банковских структур, лучших строительных, страховых, а также оценочных предприятий, агентств элитной недвижимости, примут активное участие в решении проблем, которые мешают широкому распространению ипотечного кредитования.
Организатор серии круглых столов — Группа предприятий «Бюллетень Недвижимости» при поддержке Жилищного комитета, областного и городского ипотечных агентств, Ассоциации риэлтеров Питера, а также Ленинградской области, Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Экспертного совета по определению надежности предприятий промышленности строительного комплекса (ЭСОН).
Каждому — единичный дом
На последнем заседании Президиума Совета по национальным проектам 1-ый вице-премьер Дмитрий Медведев рассказал о своем видении реализации программы «Комфортное и Доступное жилье — людям России». С его точки зрения, акцент нужно сместить в сторону малоэтажного домостроения. Малоэтажка, благодаря применению экономичных технологий, а также материалов, может стать данным доступнейшим жильем для россиян. В то же время на заседании в Полномочном представительстве Президента РФ в СЗФО отмечалось, что сегодня у населения, а также банков есть средства на приобретение жилья. Но, по заявлению директора ЭСОН Павла Созинова, проблемой является неразвитость строительной индустрии, а также, как следствие, недостаточное число готовых жилых объектов на региональном рынке элитной недвижимости.
Более отрадная картина складывается рядом мегаполисов. Сейчас в пригородах Питера выстраивается около 50 дачных, коттеджных поселков. Профессионалы указывают на ежегодное увеличение спроса на 10-15%. Формируется понятие максимально ликвидного объекта на рынке. Это загородный дом ценой $100-150 тыс., который расположен на участке 15-30 соток. Максимально востребованными являются Курортный, Приозерский районы и Всеволожск, Гатчина, выборг.
Поэтому, в 30-50-километровой пригородной зоне сегодня формируется частный сектор, в котором может развиваться ипотека.
Глубинка приобщится к кредитамНо ипотечные схемы нужно развивать не только напрямую вокруг Питера, но, а также в отдаленных районах Ленинградской области. По заявлению генерального директора Открытое Акционерное Общество «Ленинградское областное жилищное наше агентство ипотечного кредитования» Алексея Полякова, существуют различные варианты решения данной задачи. Ряд предприятий может
предложить возводить дешевая жилье, возводимое в короткие сроки по западным технологиям, которое областное наше агентство планирует реализовывать через систему ипотечного кредитования. Иной путь связан с применением объектов незавершенного постройки, которых теперь много на территории Ленобласти. Муниципалитеты могли бы провести их инвентаризацию, а также заявить в инвестиционную программу агентства. Потом за счет привлеченных кредитов под гарантии областного правительства недострой можно превратить в социальное доступное жилье. В областном бюджете на данный год заложено 800 миллионов руб. на развитие системы ипотечного кредитования, а также инвестирование в жилое строительство в короткие сроки. Наше агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Москва) с 2006 году вдобавок готово вкладывать средства в постройка жилья в регионах РФ через действующего регионального оператора. Такое строительство в короткие сроки планирует осуществляться под гарантии областной администрации, а также муниципального образования.
Но, считает генеральный начальник ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александр Портнов, развиваться российскому рынку доступного подмосковного жилья мешает менталитет россиян. Участок 10-50 соток с домом стоит чрезвычайно дорого. За рубежом, по заявлению г-на Портнова, земельные участки в коттеджных поселках, обычно, маленькие — 3-4 сотки. Между тем за счет уменьшения площади земельного участка можно в значительной мере сократить цены объекта. К тому же, наши сограждане стремятся построить монументальный здание из кирпича либо газобетона, что вдобавок удорожает строительство в короткие сроки. Проблему решить, по суждению Александра Портнова, можно за счет относительно недорогого каркасного домостроения, которое широко применяется во всем мире.

«Гадкий утенок» ипотечного рынка

Кредитование постройки, а также приобретения загородной элитной недвижимости расположен пока только на стадии становления. В случае, если рынок городской элитной недвижимости начал формироваться с начала 1990-х, когда благодаря приватизации возникли объекты частной собственности . элитные квартиры, то рынок подмосковного жилья довольно молод, а также жизнеописание его коротка. Только в 2005 г.в рамках Жилищного пакета были приняты документы, которые упростили сделки с такими объектами. Не так немало желающих купить загородную элитная недвижимость посредством ипотечного кредитования, т.к в данном сегменте преобладают объекты по ценам $300 тыс., а также больше. Чересчур высокая цены строящегося жилья, подчеркивает член правления, начальник по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов, становится причиной того, что немногие клиенты способны представить в
коммерческий банк информация о доходах, достаточных для получения кредита. К тому же, необходимо принимать во внимание, что срок экспозиции загородного жилого объекта (период, за который действительно найти клиента) составляет 4-6 месяцев, а кое-когда, а также более года. В городе этот показатель намного ниже — всего 2-8 недель. Из-за данного кредиторы опасаются, что не смогут осуществить объект без убытка для себя в случае дефолта заемщика. Все это, по суждению г-на Жигунова, осуществляет кредит почти недоступным для потенциального заемщика. О проблеме дефицита жилья ценой $100-300 тыс. говорил, а также генеральный начальник АН «Александр-Н» Сергей Сосновский. «Сегодня такие объекты составляют интереснейший сегмент рынка, в котором жилье имеет надлежащее качество, а также обеспечено необходимой для жизни инфраструктурой», — подчеркнул он. Под залог объектов данной ценовой категории многие банки не прочь выдавать ипотечные кредиты, но такие коттеджа просто не доходят до потенциальных заемщиков. Их «перехватывают» прямые покупатели, которые имеют собственные средства.

Земля как источник проблемы

Развитие ипотечного кредитования на рынке загородной элитной недвижимости осложнено по нескольким причинам. Одна из главных проблем, по заявлению управляющего петербургским филиалом АКБ «Абсолют Банк» Вадима Осипова, юридическая. Банки сегодня можем выдавать ипотечные кредиты, в случае, если земля под коттеджем оформлена в собственность, а ее разрешенное применение — индивидуальное жилищное строительство в короткие сроки. При этом загородный дом вдобавок должен находиться в собственности.
Не внушает оптимизма, а также практика постройки домов. Строительные корпорации зачастую приобретают пятнышко под застройку, а также начинают постройка коттеджей без разбивки земли на участки. Это осуществляет почти невозможным передачу приобретаемого строения в залог. Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель заключает договор подряда, а также поэтому финансирует строительство в короткие сроки. Впрочем управляющий проектами Группы предприятий «Олимп 2000» Сергей Щерба подчеркнул, что подобная схема оправдывает себя только тогда, когда коммерческая строительная компания зарекомендовала себя на рынке, а также имеет положительную репутацию. В противном случае коммерческий банк вынужден принимать на себя не только риск невозврата кредита заемщиком, но, а также риск невыполнения застройщиком его обязательств.
Коттеджных поселков с оформленной по закону землей крайне недостаточно. Многие поселения появляются за счет самостроя, кое-когда «заползают» на территории воинских частей, земли общего пользования и так далее Бывает, что подобную ситуацию законным путем разрешить нельзя. По этой причине, считает председатель коллегии защитников «Юридического центра «ЛЕКС» Лев Остромухов, внедрение ипотечных схем на рынке загородной элитной недвижимости преждевременно. Это породит много проблем, разобраться с которыми потом планирует чрезвычайно сложно.
Сложности, которые возникают при регистрации права собственности, по суждению Сергея Сосновского, в значительной мере тормозят ипотека в данном сегменте. Сегодня для того для того чтобы получить все необходимые согласования, приходится расходовать от 6 месяцев до года. А объекты с неоформленными правовыми документами не являются товаром в полном смысле данного слова. По этой причине с ними чрезвычайно трудно работать.Чрезвычайно затянутая и усложненная процедура быстрого оформления права собственности приводит к тому, подчеркнул г-н Осипов, что на сегодня только 10% объектов загородной элитной недвижимости, которые предложены к продаже, имеют оформленные надлежащим образом правоустанавливающие документы, а также могут стать объектами сделки. По этой причине,
подчеркнул он, ипотечные сделки на рынке подмосковного жилья носят единичный характер.
Ключевой момент в ипотечной схеме
Сложность загородной ипотечного кредитования заключается, а также в сложный оценке индивидуальных строений. Объекты, по заявлению Игоря Жигунова, очень сильно разнятся по своему качеству, местоположению, статусу, а также ликвидности. Только в наше время . с началом постройки дачных, коттеджных поселков . появилась уникальная возможность классифицировать, а также более-менее достаточно точно оценивать жилье по категориям от «эконом» до «люкс».
По мнению генерального директора «Центра оценки, а также консалтинга Санкт-Петербурга» Вадима Марковича, определение цены объектов загородной элитной недвижимости является 1 из ключевых моментов при проведении сделок с применением ипотечной схемы. Это — не только подтверждение заявленной тарифы, а высококвалифицированный расчет рыночной цены, которая может отличаться от заявленной продавцом суммы как в немаленькую,а также меньшую сторону. В случае сильного расхождения определенной оценщиком рыночной цены, а также тарифы продажи нужны дополнительные помощь, а также диалог всех заинтересованных сторон (банка, клиента, продавца). Но в итоге обмена мнениями, при представлении объективных доводов, а также достаточных доводов, одна из заявленных сумм может быть скорректирована.
Убежденный сторонник каркасного малоэтажного постройки Александр Портнов считает, что проблемы оценки мешают, а также развитию данного вида домостроения, т.к сегодня нет утвержденных норм, а также правил, которые регламентируют эту технологию. Это приводит к нежеланию банков «связываться» с подобными объектами. Нужно вырабатывать стандарты каркасного домостроения. А к тому же . жестко контролировать качество постройки.
Единое мнение собравшихся о том, что главным тормозом развития загородной ипотечного кредитования является несовершенство законодательства, выразил главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин в заключительном выступлении мероприятия.
Тезисы докладов участников круглого стола «Проблемы, а также перспективы развития ипотечного кредитования на рынке загородной элитной недвижимости, а также коттеджного строительства»

Бесплатные юридические консультации в Коллегии адвокатов по понедельникам и четвергам с 10 до 11 часов по предварительной записи.

Коллегия адвокатов "ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ЛЕКС"

Вы можете записаться на прием по телефонам:

8 (921) 945-60-54, 8 (812) 310-43-05.

Наш адрес: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д 7 , (вход со двора)

ст. м. Сенная пл./Садовая/Спасская.

Вернуться на главную